Договор участия в долевом строительстве жилья – это своего рода страховка покупателя первичной недвижимости или строящихся домов от недобросовестных застройщиков и вероятности «вляпаться» в долгострой. Хотя от последнего даже зарегистрированный надлежащим способом ни один договор не спасет. В чем специфика договора долевого участия от других договоров, это в том что оформлении в письменной форме с соответствующими печатями еще не гарантирует заключение такого в полном юридическом смысле. Все условия, права и обязанности договора дольки вступают в законную силу только с момента государственной регистрации в соответствующих административных службах. Срок регистрации составляет не более 5 дней. Размер государственной пошлины для физических лиц крайне не велик – всего 200 рублей, поделенные на общее количество участников сделки.
В качестве обязательных требований в договоре должно содержаться следующие условия:
-
Точное описание конкретного объекта недвижимости согласно разрешительной документации. Проследите, чтобы было указано точное название из «разрешения на строительство» и адрес земельного участка из «Договора аренды». Нередко эти названия не совпадают, мало того для понятности застройщик вводит еще и свой условный адрес. Старайтесь проследить оригинальность названия по первичным документам, чтобы потом при оформлении или в суде не возникло лишних проблем с идентификацией объекта. Обязательно в договоре должен быть указан этаж, номер квартиры и визуальная картинка расположения квартиры на этаже во избежания путаницы при регистрации и двусмысленного определения данного помещения.
-
Срок передачи объекта недвижимости должен указываться конкретно и привязкой к конкретной дате. Определение типа «сдача дома в течении месяца после оплаты последним покупателем» является относительным и не о чем не говорит. Срок должен быть указан в конкретном годе, а так же месяце или квартале, при возможности и числом месяца, но это уже не обязательно. Важно помнить, что в договоре всегда указано два срока. Первый это срок ввода дома в эксплуатацию – это срок официального получения «разрешения на ввод дома в эксплуатацию» от администрации города. Надо понимать, что это еще не вселение в квартиру для покупателя. И если приблизиться к оленю поближе, то становится ясно, что это никак не связано с передачей построенной квартиры дольщику. Теперь второй срок, более важный, указанный в договоре – это срок передачи имущества (жилого помещения), квартиры участнику долевого строительства по акту приема передачи. Как правило (в 90% случаев) эти два срока не совпадают. Самое страшное, что и разрыв между ними может составлять около 1 календарного года, а это уже существенно, и главное абсолютно законно. Нормальным считается срок от 1-3 месяцев в зависимости от величины дома и количества запроектируемых в нем квартир.
-
Цена договора или стоимость квартиры обязательно должна быть указана за все квартиру по показателям общей площади без учета балконов и лоджий. Некоторые застройщики дополнительно расшифровывают стоимость в относительных величинах цены за один квадратный метр. Но это уже не принципиально, кроме случаев когда после обмеров БТИ проектная и фактическая площадь будут не совпадать и потребуется пересчет стоимости. Обязательно должно быть указаны срок внесения денежных средств и каким способом (расчетный счет, касса или взаимозачет). Если внесение будет указано частями, то срок внесение каждой такой части.
-
Гарантийный срок на объект возведенной недвижимости не должен быть менее 5 лет. Это распространяется на весь внешний конструктив: стен, пола, потолка, подъездов, крыши и т.д. И на инженерное и техническое оборудование – не менее 3 лет. Сюда входят подводка электричества, водоснабжения, канализации, газа, радио и т.д. Это крайне важные замечание к каждому договору. При этом срок начинает исчисляться с момента подписания первого предаточного акта приема-передачи помещения в указанном доме. Все условия, указанные в договоре, в результате которых застройщик освобождает себя от ответственности за сданный объект юридически ничтожны и не имеют силы. При этом застройщик не отвечает за недобросовестное отношение к помещению, за нарушений норм и технических правил в следствии ремонта или эксплуатации самим владельцем квартиры.
В случае отсутствия какого либо из вышеуказанных условий в договоре участия в строительстве данный договор считается не заключенным, или заключенным с нарушениями действующего законодательства, но расторгнуть его будет без труда в любом суде. Главное что возврат денежных средств по такому договору будет сильно затруднен, а порой и невозможен.
Срок передачи объекта долевого строительства должен соответствовать сроку, указанному в договоре. При этом срок передачи должен быть единым для всех участников долевого строительства, по адресу, указанному в "Разрешении на строительство". Не допускается, чтобы у покупателя квартиры на пятом этаже был один срок сдачи, а у его соседа по лестничной площадке совсем другой. Это прямое нарушение действующего законодательства. Таким образом если данное разрешение выдано на четырех подъездный к примеру дом, застройщик не может ввести в эксплуатацию только один подъезд или постепенно по подъездам. В этом случае придется изменять "Разрешение на строительство".
В случае когда застройщик не укладывается в указанные в договоре сроки, он должен за два месяце до момента, когда ему стало известно об этом событии, письменно уведомить участника долевого строительства о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию. В свою очередь дольщик имеет право потребовать уплаты неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.
Застройщик обязан передать построенный дом в должном качестве и пригодным после ремонта к комфортному проживанию. Проследите, что указано и в каком виде застройщик сдает квартиру, как правило это отделка "серый ключ". Именно по критериям, которые указанны в договоре застройщик будет ориентироваться при сдачи дома. Если в процессе передачи дома будут выявлены недостатки явно противоречащие условиям договора, застройщик будет обязан за свой счет устранить все выявленные недостатки. При этом срок ремонта данных неполадок нигде и никем не регламентирован. Поэтому требуйте от застройщика письменного соглашения об устранении выявленных недостатков с конкретными сроками их устранения. Если в свою очередь застройщик будет тянуть с устранением дефектов, то дольщик вправе требовать уменьшения цены договора или возмещение финансовых затрат в случае, если недостатки были устранены самостоятельно.
По завершении строительства ( получение в установленном законом порядке «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» ) многоквартирного дома застройщик обязан передать дольщику, указанную в договоре квартиру. Документом передачи является акт приема-передачи помещения. Согласно этому документу застройщик снимает с бухгалтерского баланса данную квартиру, а участник долевого строительства принимает ее в собственность. После того факта все начисленные по данной квартире коммунальные платежи и прочие пассивные расходы оплачивает дольщик.
За один месяц до окончания строительства застройщик высылает заказным письмом с уведомлением, на указанный в договоре адрес или вручает лично письмо, сообщающее об окончание строительства дома с указанием дальнейших действиях и обязанностей по ним. Затем участник долевого строительства является на встречу с представителем застройщика для принятия квартиры на строительный объект. В результате обследование составляется и подписывается либо акт приема передачи помещения, либо акт дэфектовки помещения. В случае если дольщик начинает уклоняться от принятия оплаченного им имущества застройщик по истечении двух месяцев со дня окончательного срока по передачи квартиры по акту передачи вправе предать в одностороннем порядке указанную в договоре квартиру. При этом коммунальные платежи и риск случайной гибели переходят на плечи дольщика. Необходимым условием для этого является уведомление почтовой службы, что дольщик получил уведомление о завершении дома.
Заключив и зарегистрировав договор в случае непредвиденных обстоятельств не так то просто расторгнуть этот договор. Первое, нужно попытаться сначала договорится устно о взаимовыгодных условиях для обоих сторон. В этом случае вы пытаетесь вернуть свои деньги штрафов и пеней. Второе, попробуйте переуступить свое право на данную квартиру другому покупателю через риэлтора или самостоятельно. В последнем случае есть вероятность еще немного заработать на росте недвижимости. При этом право расторгнуть или переступить появляется у дольщика только в случае полной оплаты цены договора. В тоже самое время каждый из этих документальных процессов подлежит государственной регистрации в УФРС по Волгоградской области. Дольщик имеет юридическое право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в следующих случаях:
-
Если застройщик просрочил сдачу объекта более чем на 2 месяца. Вопрос в том, на какой стадии находится объект в стадии просрочки. Имеет ли смысл расторгать договор, когда дом возведен под крышу и осталось только благоустройство.
-
Если дом был возведен с нарушением строительных норм и федеральных законов и кодексов (без разрешения на строительство, аренды земли и т.д.) и условий, указанных в конкретном договоре долевого участия – состояние отделки квартиры.
-
В случае существенного изменения проектной или разрешительной документации жилого дома, в результате которых условия и параметры (например, жилая площадь) покупаемого объекта были сильно искажены, что наносит прямой ущерб интересам дольщика, если это не предусмотрено подписанным договором.
Сообщения агрессивного характера, оскорбления и матные выражения, будут удаляться.