Баннер слева

Левый баннер

Баннер справа



Договор участия в долевом строительстве жилья (на что обратить внимание!)

      Договор участия в долевом строительстве жилья – это своего рода страховка покупателя первичной недвижимости или строящихся домов от недобросовестных застройщиков и вероятности «вляпаться» в долгострой. Хотя от последнего даже зарегистрированный надлежащим способом ни один договор не спасет. В чем специфика договора долевого участия от других договоров, это в том что оформлении в письменной форме с соответствующими печатями еще не гарантирует заключение такого в полном юридическом смысле. Все условия, права и обязанности договора дольки вступают в законную силу только с момента государственной регистрации в соответствующих административных службах. Срок регистрации составляет не более 5 дней. Размер государственной пошлины для физических лиц крайне не велик – всего 200 рублей, поделенные на общее количество участников сделки.

В качестве обязательных требований в договоре должно содержаться следующие условия: 

  1. Точное описание конкретного объекта недвижимости согласно разрешительной документации. Проследите, чтобы было указано точное название из «разрешения на строительство» и адрес земельного участка из «Договора аренды». Нередко эти названия не совпадают, мало того для понятности застройщик вводит еще и свой условный адрес. Старайтесь проследить оригинальность названия по первичным документам, чтобы потом при оформлении или в суде не возникло лишних проблем с идентификацией объекта. Обязательно в договоре должен быть указан этаж, номер квартиры и визуальная картинка расположения квартиры на этаже во избежания путаницы при регистрации и двусмысленного определения данного помещения. 

  2. Срок передачи объекта недвижимости должен указываться конкретно и привязкой к конкретной дате. Определение типа «сдача дома в течении месяца после оплаты последним покупателем» является относительным и не о чем не говорит. Срок должен быть указан в конкретном годе, а так же месяце или квартале, при возможности и числом месяца, но это уже не обязательно. Важно помнить, что в договоре всегда указано два срока. Первый это срок ввода дома в эксплуатацию – это срок официального получения «разрешения на ввод дома в эксплуатацию» от администрации города. Надо понимать, что это еще не вселение в квартиру для покупателя. И если приблизиться к оленю поближе, то становится ясно, что это никак не связано с передачей построенной квартиры дольщику. Теперь второй срок, более важный, указанный в договоре – это срок передачи имущества (жилого помещения), квартиры участнику долевого строительства по акту приема передачи. Как правило (в 90% случаев) эти два срока не совпадают. Самое страшное, что и разрыв между ними может составлять около 1 календарного года, а это уже существенно, и главное абсолютно законно. Нормальным считается срок от 1-3 месяцев в зависимости от величины дома и количества запроектируемых в нем квартир.

  3. Цена договора или стоимость квартиры обязательно должна быть указана за все квартиру по показателям общей площади без учета балконов и лоджий. Некоторые застройщики дополнительно расшифровывают стоимость в относительных величинах цены за один квадратный метр. Но это уже не принципиально, кроме случаев когда после обмеров БТИ проектная и фактическая площадь будут не совпадать и потребуется пересчет стоимости. Обязательно должно быть указаны срок внесения денежных средств и каким способом (расчетный счет, касса или взаимозачет). Если внесение будет указано частями, то срок внесение каждой такой части.

  4. Гарантийный срок на объект возведенной недвижимости не должен быть менее 5 лет. Это распространяется на весь внешний конструктив: стен, пола, потолка, подъездов, крыши и т.д. И на инженерное и техническое оборудование – не менее 3 лет. Сюда входят подводка электричества, водоснабжения, канализации, газа, радио и т.д. Это крайне важные замечание к каждому договору. При этом срок начинает исчисляться с момента подписания первого предаточного акта приема-передачи помещения в указанном доме. Все условия, указанные в договоре, в результате которых застройщик освобождает себя от ответственности за сданный объект юридически ничтожны и не имеют силы. При этом застройщик не отвечает за недобросовестное отношение к помещению, за нарушений норм и технических правил в следствии ремонта или эксплуатации самим владельцем квартиры.  

     В случае отсутствия какого либо из вышеуказанных условий в договоре участия в строительстве данный договор считается не заключенным, или заключенным с нарушениями действующего законодательства, но расторгнуть его будет без труда в любом суде. Главное что возврат денежных средств по такому договору будет сильно затруднен, а порой и невозможен. 

      Срок передачи объекта долевого строительства должен соответствовать сроку, указанному в договоре.  При этом срок передачи должен быть единым для всех участников долевого строительства, по адресу, указанному в "Разрешении на строительство". Не допускается, чтобы у покупателя квартиры на пятом этаже был один срок сдачи, а у его соседа по лестничной площадке совсем другой. Это прямое нарушение действующего законодательства. Таким образом если данное разрешение выдано на четырех подъездный к примеру дом, застройщик не может ввести в эксплуатацию только один подъезд или постепенно по подъездам. В этом случае придется изменять "Разрешение на строительство". 

     В случае когда застройщик не укладывается в указанные в договоре сроки, он должен за два месяце до момента, когда ему стало известно об этом событии, письменно уведомить участника долевого строительства о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию. В свою очередь дольщик имеет право потребовать уплаты неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. 

     Застройщик обязан передать построенный дом в должном качестве и пригодным после ремонта к комфортному проживанию. Проследите, что указано и в каком виде застройщик сдает квартиру, как правило это отделка "серый ключ". Именно по критериям, которые указанны в договоре застройщик будет ориентироваться при сдачи дома. Если в процессе передачи дома будут выявлены недостатки явно противоречащие условиям договора, застройщик будет обязан за свой счет устранить все выявленные недостатки. При этом срок ремонта данных неполадок нигде и никем не регламентирован. Поэтому требуйте от застройщика письменного соглашения об устранении выявленных недостатков с конкретными сроками их устранения. Если в свою очередь застройщик будет тянуть с устранением дефектов, то дольщик вправе требовать уменьшения цены договора или возмещение финансовых затрат в случае, если недостатки были устранены самостоятельно. 

     По завершении строительства ( получение в установленном законом порядке «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» ) многоквартирного дома застройщик обязан передать дольщику, указанную в договоре квартиру. Документом передачи является акт приема-передачи помещения. Согласно этому документу застройщик снимает с бухгалтерского баланса данную квартиру, а участник долевого строительства принимает ее в собственность. После того факта все начисленные по данной квартире коммунальные платежи и прочие пассивные расходы оплачивает дольщик.

     За один месяц до окончания строительства застройщик высылает заказным письмом с уведомлением, на указанный в договоре адрес или вручает лично письмо, сообщающее об окончание строительства дома с указанием дальнейших действиях и обязанностей по ним. Затем участник долевого строительства является на встречу с представителем застройщика для принятия квартиры на строительный объект. В результате обследование составляется и подписывается либо акт приема передачи помещения, либо акт дэфектовки помещения. В случае если дольщик начинает уклоняться от принятия оплаченного им имущества застройщик по истечении двух месяцев со дня окончательного срока по передачи квартиры по акту передачи вправе предать в одностороннем порядке указанную в договоре квартиру. При этом коммунальные платежи и риск случайной гибели переходят на плечи дольщика. Необходимым условием для этого является уведомление почтовой службы, что дольщик получил уведомление о завершении дома. 

      Заключив и зарегистрировав договор в случае непредвиденных обстоятельств не так то просто расторгнуть этот договор. Первое, нужно попытаться сначала договорится устно о взаимовыгодных условиях для обоих сторон. В этом случае вы пытаетесь вернуть свои деньги штрафов и пеней. Второе, попробуйте переуступить свое право на данную квартиру другому покупателю через риэлтора или самостоятельно. В последнем случае есть вероятность еще немного заработать на росте недвижимости. При этом право расторгнуть или переступить появляется у дольщика только в случае полной оплаты цены договора. В тоже самое время каждый из этих документальных процессов подлежит государственной регистрации в УФРС по Волгоградской области. Дольщик имеет юридическое право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в следующих случаях:

  1. Если застройщик просрочил сдачу объекта более чем на 2 месяца. Вопрос в том, на какой стадии находится объект в стадии просрочки. Имеет ли смысл расторгать договор, когда дом возведен под крышу и осталось только благоустройство.

  2. Если дом был возведен с нарушением строительных норм и федеральных законов и кодексов (без разрешения на строительство, аренды земли и т.д.) и условий, указанных в конкретном договоре долевого участия – состояние отделки квартиры.

  3. В случае существенного изменения проектной или разрешительной документации жилого дома, в результате которых условия и параметры (например, жилая площадь) покупаемого объекта были сильно искажены, что наносит прямой ущерб интересам дольщика, если это не предусмотрено подписанным договором.

      Если застройщик не готов пойти на урегулирование претензий, то дольщик имеет право в судебном порядке потребовать от застройщика возмещение всех вложенных средств и штрафов, а так же компенсации морального вреда.  С момента получения заявления о расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченные деньги в течении 20 рабочих дней. Если дольщик потребовал расторгнуть договор и не попросил вернуть денежные средства, то дольщик обязан в тот же срок перечислить их на депозит нотариуса по месту жительства дольщика. Таким образом гарантия возврата средств 100%, кроме случаев банкротства юридического лица. 

Добавить комментарий

Мы не допускаем к публикации сообщения, противоречащие законодательству РФ, а также рекламу.
Сообщения агрессивного характера, оскорбления и матные выражения, будут удаляться.
Во избежания распространения спама и брани теперь можно оставить только 1 комментарий в 1 час!

Защитный код
Обновить

Copyright © 2011-2014 ООО "КВАНТУМ"
.