Баннер слева

Левый баннер

Баннер справа



Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.."

     Ситуация на рынке недвижимости в России всегда была острой и неопределенной. Хаус оформлений и непредсказуемость цен загоняло в финансовый коллапс даже искушенных западных иностранных инвесторов. Многие матерые бизнесмены, в том числе Джодж Сорос, с крахом покидали постперестроичную Россию. Начало 90-ых ознаменовалось строительным бумом крупных коммерческих объектов и мега торговых центров, по которым советский человек истосковался. Люди готовы были тесниться в панельных брежневках лишь бы появлялось больше "Парк-Хаусов" и "Сити-молов".  Застройщики не охотно строили жилые дома и те что начинали не охотно потом достраивали. Государство не готово было к такого рода проблемам федерального масштаба. Рост числа недостроев рос в геометрической прогрессии от квартала к кварталу. При этом сделки осуществлялись грубо говоря "на коленке" и никто не вел учет и порядок этих темных оформлений. Зачастую застройщики этим пользовались, продавая одну самую ликвидную квартиру продавали по три-четыре раза разным покупателям. В результате чего сдавать такой дом было уже нецелесообразно. Долгое время власть закрывала на это глаза, предполагая что "невидимая рука" рынка выравняет и урегулирует эти экономические проблемы. Но со временем все становилось только хуже. После череды громких банкротств крупных столичных застройщиков по всей территории России государственная власть в лице администрации президента под давлением общественности и лозунгов на популярных митингах «обманутых дольщиков» вынуждена была спешно принять конкретный закон четко регламентирующий права и обязанности между дольщиком и застройщиком в течении всего хода покупки и вселения в новую квартиру.

     В декабре 2004 года был одобрен Советом Федерации федеральный закон №-214 «Об участии в долевом строительстве». В нем достаточно подробно описаны все процессы и механизмы взаимодействия между покупателем и продавцом первичной недвижимости. Ядром законопроекта является правомочность привлечения денежных средств участников долевого строительство для застройки многоквартирного дома. Так согласно этому нормативу деньги на строительство может привлекать только застройщик, а тот в свою очередь должен обладать заверенными органами местной администрации договором аренды (субаренды) земельного участка (или право собственности на него) и разрешение на строительство на данном участке. Эти документы необходимы для начала законного строительства многоэтажного дома и продажи квартир, запроектируемые в нем. А теперь важный момент для начала продаж застройщик обязан разместить в средствах массовой информации проектную декларацию, оформленную должным образом по установленной форме. Продавать квартиры в строящихся домах можно только по:

  1. Договорам долевого участия в строительстве жилья,

  2. Посредством выпуска жилищных сертификатов,

  3. Через жилищно-строительные кооперативы.

     Самый распространенный вид привлечения денежных средств является именно договор долевого участия (около 95% сделок). За всю историю существования закона жилищными сертификатами воспользовалась только одна строительная компания из Санкт-Петербурга. Это связано с тем, что процедура эмиссии ценных бумаг подпадает под Закон о ценных бумагах, где на него накладывается трудоемкий процесс государственного листинга. Таким образом жилищные сертификаты являются наименее популярным способом, если не сказать единичным. Что касается жилищно-строительных кооперативов, то тут ситуация на столько сложная, что даже разбираться не хочется. В жилищном кодексе РФ есть соответствующий раздел о ЖСК, для любопытных можно там поинтересоваться. Единственно, что хочется вспомнить - это историю некогда популярного в Волгограде ЖСК "Равенство.Гарантия.Стабильность." Да и с трудом можно вспомнить хоть одну удачную сделку на рынке недвижимости посредством жилищных кооперативов. Это скорее "темный лес" нежели "свет в конце туннеля". Данный вид один из самых популярных на Западе, например в Германии (около 90% всех сделок), но в России он до сих пор не прижился в силу культурных мошеннеческих особенностей нашего населения.

     В остальных случаях привлечение денежных средств является не законным. Но опять же это все условно, и предохраняет дольщиков от лишнего риска. Если же застройщик надежен и проверен достаточно просто подписанного договора участия в долевом строительстве, зарегистрированном в установленным законом порядке. Но все равно лучше воздержаться от каких-либо предварительных договоров. Совершенно однозначно предварительные договора купли-продажи или долевого участия являются фикцией со стороны застройщика и не имеют никакой юридической силы. При наличии только этих документов даже в суде будет очень сложно доказать свое законное правопритязание на оплаченную квартиру. По сути договор долевого участия является предисловием к договору купли продажи квартиры, и имеет такие же юридические права перепродажи, дарения, наследования и т.д. как и право собственности на сданный объект недвижимости. Под регламент данного федерального закона правда подпадают только сделки с недвижимостью для жилищных целей. Другой вид сделка посредством договора инвестирования в объекты недвижимости, регламертируется уже Гражданским кодексом и Законом об инвестициях. Основное отличие таких сделок заключается в разной налогооблагаемой ставки. 

      

Добавить комментарий

Мы не допускаем к публикации сообщения, противоречащие законодательству РФ, а также рекламу.
Сообщения агрессивного характера, оскорбления и матные выражения, будут удаляться.
Во избежания распространения спама и брани теперь можно оставить только 1 комментарий в 1 час!

Защитный код
Обновить

Copyright © 2011-2014 ООО "КВАНТУМ"
.